[En guise d'introduction]
Les sociétés civiles immobilières

Qui n'a pas entendu parler de la Société Civile Immobilière  ?
Dans la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier, ce mode de détention est aujourd'hui très à la mode… à tel point que tout le monde songe à fonder sa SCI !
Encore faut-il savoir ce qu'est réellement une société civile immobilière, comment la créer, comment la gérer et surtout dans quels buts.

Votre Office Notarial a rédigé ce dossier pratique pour vous permettre d'appréhender avec clarté et distinction la notion de SCI et pour répondre à toutes les questions que vous vous posez, sans parfois oser les formuler.

[définition]
A plusieurs, pour le meilleur et pour le meilleur

Sociétés…
Dans le langage courant, le terme « société » implique un regroupement de personnes. Le mot a alors deux sens : d'une part il désigne le contrat par lequel deux ou plusieurs personnes conviennent de mettre quelque chose en commun en vue de se partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter (c'est l'acte constitutif de la société) ; d'autre part il désigne la personne juridique, dite personne morale, à laquelle est affectée la chose mise en commun et qui est investie de la capacité d'agir dans l'intérêt des associés. Ainsi, une société est une entité au sein de laquelle coexistent des règles contractuelles et des règles institutionnelles.

… et Sociétés Civiles
Mais attention, une société n'a pas forcément une activité commerciale. Il existe aussi des sociétés civiles, utiles pour gérer un patrimoine . Quand ce patrimoine est de nature immobilière, on parle de Société Civile Immobilière.
Quoique différentes, les SCI fonctionnent sur le même schéma que les sociétés dites « commerciales » : plusieurs personnes partagent un objectif et se réunissent pour mettre quelque chose en commun (le patrimoine immobilier, dans le cas de la Société Civile Immobilière ). Ils créent dans ce but, une personne morale, chargée de représenter leurs personnes physiques sans se confondre avec elles. Dans ce regroupement d'associés, une seule personne peut posséder la majorité des parts de la société.
Une société civile est susceptible de prendre de nombreuses formes, chaque fois que plusieurs personnes désirent se grouper pour exercer ensemble une ou des activités non commerciales.

Qu'est ce qu'une activité non commerciale ?
Acheter et revendre n'est pas forcément assimilé à une activité commerciale : la loi considère que c'est la répétition dans le temps, l'habitude de cette pratique, qui transforme l'activité civile en activité commerciale. Une SCI peut donc revendre ses biens si elle ne pratique pas cette activité de manière répétée… subtil.

En savoir plus
Par définition, une société civile ne peut pas être unipersonnelle, car elle réunit plusieurs personnes autour d'un objectif commun. Les associés sont comme des marins, tous embarqués dans le même bateau, faisant voile vers un même point de l'horizon. Et ils ont chacun abandonné une partie de leurs droits au profit de la souveraineté du capitaine (l'actionnaire majoritaire).